 |
|
|
КРЕДИТЫ ИПОТЕЧНЫЕ MORTGAGE LOANS Ссуды, выплата основной суммы и процентов по к-рым обеспечивается городской или сельской недвижимостью в виде жилых или производственно-служебных строений
Ипотечные ссуды коммерческих банков. В течение ряда лет в области законодательства и регулирования наблюдается тенденция к ослаблению сравнительно строгих ограничений, к-рые существовали в отношении выдачи нац. банками ссуд под залог недвижимой собственности. Был изменен ряд правил, в результате чего коммерческие банки и сберегательные учреждения приобрели право предлагать различные виды ипотечных облигаций с плавающей процентной ставкой, а вслед за этим на федеральном уровне было принято решение отменить действовавшие в штатах лимиты процентных ставок по ипотечным облигациям, что сняло важное препятствие к распространению ипотеки с плавающей ставкой. В марте 1981 г. вступило в силу новое правило, регулирующее предоставление ссуд с плавающей процентной ставкой нац. банками, и вскоре были пересмотрены правила, касающиеся ссудосберегательных банков, созданных с согласия федеральных властей и федеральных взаимосберегательных банков.
В суммированном виде основные черты новых федеральных правил, касающихся предоставления нац. банками К.и. с плавающей процентной ставкой под залог недвижимости, изложены в прилагаемой таблице.
Кодекс законов США, 12 U.S.C. 371. Основной юр. документ, регулирующий вопросы предоставления нац. банками К.и. Такое право имеют все нац. банки при условии, что в качестве обеспечения выступают качественная недвижимость, т. е. благоустроенные жилые и производственные помещения или улучшенные земельные участки с.-х. назначения. Для того чтобы недвижимая собственность могла стать обеспечением ссуды в том значении, как это рассматривается в указанном законе, она должна быть улучшенной, т. е. обладать стоимостью, значительно увеличенной в результате существенных и систематических работ. Кроме того, эта недвижимость должна принадлежать ее владельцу на основе абсолютного права собственности. Вместе с тем закон предусматривает, что Контролер ден. обращения США может предписать дополнительные правила и нормы, разрешающие принимать в качестве обеспечения арендованную собственность, при условии, что она ранее не была заложена и срок аренды истекает не ранее чем через десять лет после погашения ссуды. В отдельном разъяснении Контролера ден. обращения конкретизируются требования, предъявляемые ко всем ссудам, обеспечением к-рых является арендованная недвижимость: 1) эта недвижимость должна быть улучшенной; 2) обеспечение должно быть связано с преимущественным правом удержания собственности; 3) в качестве инструмента обеспечения должны выступать ипотека, доверенность и т. п.; 4) срок погашения ссуды должен наступать по меньшей мере за десять лет до истечения срока аренды (это требование можно обойтиие можно обойти, продлив аренду на десять лет сверх срока ипотеки); 5) ссуда должна погашаться так же, как ссуды, обеспеченные недвижимостью, принадлежащей владельцу на основе абсолютного права собственности при преимущественном праве удержания залога.
Любой нац. банк имеет право приобрести обеспеченное таким правом обязательство полностью или частично и в любое время до истечения срока его погашения.
Инструкция № 7.2040 Контролера ден. обращения по праву преимущественного удержания определяет, в частности, что вторичное право удержания может рассматриваться в качестве первичного в контексте Закона 12-371 при следующих условиях: во-первых, банк имеет право выкупить все предыдущие права удержания и стать держателем первичного права, и, во-вторых, средства или имущество, представленные заемщиком или от его имени в качестве обеспечения, действительно составляют ту сумму, к-рая необходима для удовлетворения всех предыдущих прав удержания. Др. возможность здесь заключается в том, что заемщиком внесено обеспечение по ссудам банка, включая средства, предоставленные ему для закрепления за банком преимущественного права удержания, причем банк, не нарушая ни одного из действующих правил или законов, может считать сумму залога достаточной для того, чтобы при необходимости погасить ссуду и оставшиеся непогашенными суммы от прежних залогов собственности, выступающей в качестве обеспечения.
Более того, если нац. банк является кредитором по первому и последнему залогу имущества при отсутствии промежуточных залогов, комбинированный залог может, с точки зрения Закона 12-371, рассматриваться как дающий преимущественное право удержания, а задолженность по обоим залогам как единое целое.
В целом (см. Инструкцию № 7.2155 Контролера ден. обращения) общий непогашенный остаток К.и., предоставленных или полученных, не может превышать в момент предоставления очередной такой ссуды сумму `незатронутого` капитала плюс сумму `незатронутого` избыточного капитала нац. банка или 100% срочных и сберегательных депозитов этого банка (в зависимости от того, какая из этих сумм больше). Но пока К.и. в целом не превышают 10% лимита их разрешенного объема, на них не распространяются ограничения на предоставление индивидуальных кредитов, содержащиеся в Законе 12-371. Сумма кредита не может превышать 50% оценочной стоимости недвижимости, предлагаемой в качестве залога, а срок ее не может превышать пять лет, за исключением следующих случаев:
1. Сумма кредита может составлять не более 662/3% оценочной стоимости залога и предоставляться на срок не более десяти лет, если в качестве обеспечения используются амортизируемый залог, трастовое соглашение или иной подобный инструмент, по условиям к-рого периодические поступления окажутся достаточными для погашения не менее 40% основной суммы долга в течение не более десяти лет.
2. Сумма ссуды может составлять не более 662/3% оценочной стоимости залога и предоставляться на срок не более 20 лет, если в качестве обеспечения используются амортизируемый залог, трастовое соглашение или иной подобный инструмент, по условиям к-рого периодические поступления окажутся достаточными для погашения всей суммы основного долга в течение не более 20 лет.
3. Сумма ссуды может составлять не более 90% оценочной стоимости залога и предоставляться на срок не более 30 лет, если в качестве обеспечения используются амортизируемый залог, трастовое соглашение или иной подобный инструмент, по условиям к-рого периодические поступления окажутся достаточными для погашения всей суммы основного долга в течение периода, оканчивающегося датой истечения срока.
Перечисленные выше ограничения не действуют в следующих случаях:
1. В отношении ссуд под залог недвижимости, страхуемых в соответствии с положениями Закона о жилищном строительстве - частью II, частью VI, частью VIII, разделом 8 части I или с частью IX этого закона. Указанные положения касаются ипотеки, застрахованной Федеральным управлением жилищного строительства.
2. В отношении ссуд под залог недвижимости, страхуемых министром с. х. в соответствии с частью I Закона Бэнкхеда-Джоунса о фермерской аренде (the Bankhead-Jones Farm Tenant Act), а также с принятым 28 августа 1937 г. `Законом о мерах по охране природы в засушливых и полузасушливых районах Соединенных Штатов и о содействии в этих целях созданию условий для сохранения и надлежащего использования водных ресурсов` с последующими поправками.
3. В отношении ссуд под залог недвижимости, полностью гарантированных или застрахованных штатом или властями штата, гарантирующими погашение этих ссуд, если в соответствии с условиями гарантии или поручительства нац. банк имеет основания рассчитывать на погашение ссуды в установленные сроки.
Несмотря на указанные ограничения, нац. банки имеют право предоставлять ссуды и приобретать обязательства в связи с улучшением земель, обеспеченные ипотекой, застрахованной в соответствии с разделом 10 Закона о жилищном строительстве или гарантированной в соответствии с частью 4 Закона о жилищном строительстве и развитии городов 1968 г.
К числу др. К.и., к-рые могут предоставлять нац. банки, относятся:
1. Ссуды, обеспеченные первым залогом участков леса, к-рые `во всех отношениях содержатся в надлежащем порядке`. Такие ссуды оформляются в виде обязательства или обязательств, обеспеченных ипотекой, доверенностью или др. подобным инструментом. Любой нац. банк имеет право приобрести обеспеченное т. о. обязательство в том случае, если банк приобретает это обязательство в его полном объеме. В отношении таких ссуд действуют следующие ограничения:
а) сумма ссуды не должна превышать 60% оценочной рыночной стоимости растущего леса, земли и произведенных усовершенствований участка, предлагаемого в качестве залога; условия ссуды составляются т. о., чтобы ее остаток ни в какое время не превышал 60% полной первоначальной оценочной стоимости залога;
б) ссуда не может предоставляться на срок более трех лет; предоставление на срок не более 15 лет допускается при обеспечении ссуды амортизируемой ипотекой, трастовым соглашением или иным подобным инструментом, по условиям к-рого периодические поступления являются достаточными для погашения основной суммы ссуды в течение периода, не превышающего 15 лет при процентной ставке не менее 62/3% в год;
в) все ссуды, обеспечиваемые первым залогом, на лесные участки должны включаться в предусмотренный законом реестр ссуд под залог недвижимости, но при этом общая сумма ссуд под залог участков леса, предоставленных нац. банком, не может превышать 50 процентов оплаченной части `затронутого` избыточного капитала банка плюс 50% его `незатронутого` актива.
2. Ссуды, предоставляемые для кредитования строительства производственных или коммерческих зданий, со сроками погашения не более 60 мес., при наличии надлежащим образом составленного соглашения заемщика с надежным в фин. отношении кредитором о готовности предоставить полную сумму банковской ссуды по завершении строительства, а также ссуда на кредитование строительства жилых зданий или построек с.-х. назначения со сроками погашения не более 60 мес. Эти кредиты должны рассматриваться не как обеспечиваемые недвижимостью в значении, предусмотренном законом, `а как обычные коммерческие ссуды, обеспеченные или не обеспеченные ипотекой или аналогичным обязательством в отношении земельного участка, на к-ром воздвигаются строение или строения`.
Вместе с тем нац. банки не могут вкладывать средства или принимать на себя ответственность по таким ссудам, если их общая сумма превышает 100% оплаченной части `незатронутого` капитала банка плюс 100% `незатронутого` избыточного капитала. Выпускаемые в этой связи долговые обязательства, предназначенные для кредитования жилых зданий или с.-х. сооружений и имеющие срок погашения не более 9 мес., должны учитываться как коммерческие бумаги в соответствии с разделом 13 Закона о ФРС, если имеется надлежащим образом составленное и приемлемое для покупающего эти бумаги банка соглашение, в к-ром участвуют физическое лицо, товарищество, ассоциация или корпорация, предусматривающие предоставление полной суммы кредита по завершении строительства.
Кредиты промышленного назначения не подпадают под ограничения, относящиеся к ссудам под залог недвижимости. (К займам этого вида относятся ссуды, предоставляемые уже существующим промышленным или торговым предприятиям в соответствии с положениями разделов 102 и 102а Закона о жилищном строительстве 1948 г. с последующими изменениями; действовавший ранее раздел 13b Закона о ФРС, дававший право банкам - членам ФРС предоставлять ссуды и выдавать обязательства в связи со строительством промышленных и торговых предприятий, был отменен с принятием в 1958 г. Закона об инвестициях в малое предпринимательство.)
На ссуды, в к-рых участвует Администрация по развитию малого предпринимательства, в соответствии с Законом о малом предпринимательстве, не распространяются ограничения, установленные этим разделом для ссуд под залог недвижимости.
Ссуды, выдаваемые для усовершенствования жилищ в значительной зависимости от платежеспособности заемщика, страхования, обеспечения или некоего сочетания этих факторов, не являются ссудами под залог недвижимости (часть 7.2000 Инструкции Контролера ден. обращения), и потому дополнительные обеспечения в форме младшей закладной, оформленной в порядке обычной банковской процедуры, не обязательно должны соответствовать требованиям Закона 12-371. Такие ссуды, застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства (раздел 203(k) или 220(h) Закона о жилищном строительстве), могут выдаваться без учета требований Закона 12-371 о том, что заложенная недвижимость должна быть свободна от предыдущих обязательств.
Не считаются также К.и. в смысле, предусмотренном этим разделом закона, ссуды промышленным предприятиям, когда банк предполагает, что платежи будут производиться за счет доходов заемщика (полагаясь прежде всего на его общую кредитоспособность, прогнозируемое состояние дел и при этом не обязательно требуя обеспечения), но при этом предпочитает получить в залог недвижимость заемщика на случай непредвиденных изменений. Такого рода ссуды классифицируются как обычные коммерческие кредиты.
В прилагаемой таблице приведены статистические данные, показывающие стоимость ипотеки жилых строений.
Количественные ограничения в отношении ссуд под залог недвижимости. Нац. банкам не разрешается предоставлять такие ссуды (кроме ссуд под залог участков леса) в общей сложности более чем на сумму `незатронутого` оплаченного акционерного капитала банка плюс сумму `незатронутого` превышения активов над пассивами банка или более чем на сумму, равную 100% срочных и сберегательных вкладов (в зависимости от того, какая из них больше).
Вместе с тем до 10% всех разрешенных т. о. ссуд под залог недвижимости не обязательно должны соответствовать требованиям Закона 12-371.
Ссуды, к-рые обеспечиваются закладной, застрахованной Федеральным управлением жилищного строительства в соответствии с Законом о жилищном строительстве, не принимаются в расчет при определении суммы ссуд под залог недвижимости, подлежащих выдаче банком, исходя из объема оплаченного капитала, прибыли сальдо или срочных и сберегательных вкладов.
Кроме того, любая ссуда, по крайней мере 20% к-рой гарантируется Администрацией по делам ветеранов в соответствии с Законом 38-37, может быть предоставлена нац. банком без учета ограничений, содержащихся в др. законах и касающихся: 1) отношения суммы ссуды к стоимости залога; 2) срока погашения ссуды; 3) требований относительно др. видов обеспечения; 4) характера залога; 5) процента от общей суммы активов, к-рый может быть использован для ссуд под залог недвижимости.
Все ссуды под залог недвижимости, обеспеченные первым залогом участков леса, должны учитываться при вычислении предельной общей суммы ссуд, но при этом нац. банки не могут выдавать ссуды под залог участков леса, если в общей сумме, превышающей 50% `незатронутого` оплаченного капитала плюс 50% суммы `незатронутого` превышения актива над пассивами.
Термин `обычная ссуда под залог недвижимости` относится к ссудам, не страхуемым Федеральным управлением жилищного строительства и не гарантируемым Администрацией по делам ветеранов.
Ограничения процентных ставок по срочным и сберегательным депозитам. Поскольку общая сумма обычных ссуд под залог недвижимости обычно не может превышать 70% суммы срочных и сберегательных вкладов данного банка, у последнего, если он заинтересован в ипотечных операциях, может возникнуть побуждение привлечь как можно больше вкладчиков и с этой целью предложить им высокие процентные ставки по депозитам.
Однако размер процента, к-рый нац. банк может выплачивать по срочным, сберегательным и др. депозитам, не должен превышать лимита, установленного законом для соответствующих вкладов в банках штатов или трастовых компаниях, созданных в соответствии с законами штата, где находится данный банк. Кроме этого, в соответствии с разделом 19 Закона о ФРС, на Совет управляющих ФРС возлагается обязанность регулировать и ограничивать ставку процента, к-рую банки - члены ФРС имеют право выплачивать по срочным и сберегательным вкладам.
Практика предоставления ипотечного кредита. Следующие документы должны быть оформлены при предоставлении обычной ипотечной ссуды: 1) вексель или долговое обязательство; 2) соответствующим образом оформленная ипотека как обеспечение ссуды; 3) документ, удостоверяющий стоимость недвижимости, с указанием превышения этой стоимости над суммой ссуды; 4) документ, удостоверяющий право собственности, или полис страхования права собственности с указанием, что она не находилась до этого в залоге; 5) страховые документы, гарантирующие кредитора от ущерба в случае пожара.
Обращаясь с заявкой о предоставлении обычной ссуды под залог городской недвижимости, заемщик должен предоставить кредитному учреждению следующую информацию:
1. Сумму, к-рую он хочет получить.
2. Местонахождение собственности.
3. Размеры земельного участка.
4. Размеры строений.
5. Материалы, из к-рых сооружены строения.
6. Предназначение строений.
7. Стоимость земли.
8. Стоимость строений.
9. Размеры ежегодной арендной платы.
10. Сумма страховки.
Заявка подписывается поручителем или заемщиком.
Для получения более подробной информации о ссудах, страхуемых Федеральным управлением жилищного строительства или гарантируемых Администрацией по делам ветеранов, см. ССУДЫ ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ; ФЕДЕРАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Обеспеченность ссуды под залог недвижимости определяется следующими факторами: 1) размерами маржи безопасности, т. е. суммой, на к-рую оценочная стоимость залога превышает все обязательства по нему; 2) вероятностью падения стоимости залога; 3) доходностью заложенной собственности, выраженной в арендной плате, и ее превышением суммы налогов, страховых платежей, расходов по ремонтным работам и пр.; 4) возможностью приспособления строений для др. нужд; 5) месторасположением недвижимости применительно к ее функциям.
См. БАНКИ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ; ЗАКЛАДНЫЕ ФЕРМЕРСКИЕ; КОМПАНИИ ПО СТРАХОВАНИЮ ЖИЗНИ; НАЦИОНАЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ АГЕНТОВ ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ; НАЦИОНАЛЬНАЯ БАНКОВСКАЯ СИСТЕМА; ПЛАТЕЖИ ОСНОВНОЙ СУММЫ И ПРОЦЕНТОВ ПО КРЕДИТУ; ФОНДЫ ТРАСТОВЫЕ.
Начало
|
|
