 |
|
|
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ NATIONAL HOUSING ACT Утвержденный 27 июня 1934 г. (12 U.S.C. 1702, 48 stat. 1246), этот закон первоначально включал в себя следующие основные положения
1. Страхование от ущерба, связанного с выдачей ссуд на улучшение собственности. Ссудные учреждения страховались от потерь в размере до 20% общей суммы выдаваемых кредитов, к-рые могли предоставляться без обеспечения и на более приемлемых условиях, чем ранее действовавшие. В соответствии с законом страхование осуществлялось ФЕДЕРАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ФУЖС). Этот `план модернизации кредита`, как его тогда назвали, представлял собой программу федеральной экон. помощи, рассчитанной на полтора года.
2. Взаимное страхование ипотек на частные дома и недорогие квартиры. Эта позиция программы рассматривалась как центральная, и предполагалось, что она будет носить постоянный характер. ФУЖС принимала на страхование ипотеки на условиях соотношения `ссуда - стоимость` до 80% при сроках до 20 лет и погашении путем месячных платежей. Страховая сумма определялась в соответствии с оценкой собственности, но не могла превышать 16000 дол. Максимальная процентная ставка составляла 5% или, если того требовали условия рынка и обоснованные условия сделки, 6%. Регулярные платежи заемщика должны были включать в себя страховую премию по ипотеке, к-рая ежегодно вносилась в ФУЖС. Предполагалось, что со временем за счет этих платежей ФУЖС станет самоокупающейся и, возможно, даже будет выплачивать дивиденды заемщикам. Страховые претензии должны были оплачиваться долгосрочными процентными облигациями. Те облигации, к-рые выпускались взамен ипотеки, застрахованной до 1 июля 1957 г., гарантировались правительством США (в 1938 г. ограничение по времени было снято). Предусматривалось и страхование ипотеки на сумму до 10 млн дол. на недорогие дома, построенные корпорациями с ограниченными дивидендами и предназначенные для сдачи в аренду.
3. Нац. ипотечные ассоциации. ФУЖС была поручена выдача лицензий на создание нац. ипотечных ассоциаций с уставным капиталом не менее 5 млн дол. Ассоциации должны были заниматься скупкой и продажей застрахованных ФУЖС ипотек с тем, чтобы сделать ипотечные средства более доступными во всех районах страны и не допускать чрезмерного повышения процентных ставок.
4. Страхование сберегательных и ссудных счетов. Была основана ФЕДЕРАЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ СТРАХОВАНИЯ ССУДОСБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ АССОЦИАЦИЙ, действовавшая под руководством СОВЕТА ФЕДЕРАЛЬНЫХ БАНКОВ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА и занимавшаяся страхованием счетов сберегательных и ссудных ассоциаций.
Впоследствии в этот закон неоднократно вносились поправки, хотя его основные положения никогда радикально не пересматривались. Изменения закона свелись к следующему.
В апреле 1936 г. срок действия плана модернизации кредита был продлен до 1 апреля 1937 г. Обязательства по воательства по возмещению ущерба были сокращены с установленных в 1934 г. 200 млн до 100 млн дол., а сумма страхования была снижена с 20 до 10% общего объема выданных ссуд.
Право на страхование ссуд, предназначенных для улучшения собственности, кроме ликвидации последствий, причиненных бедствиями, прекратилось в апреле 1937 г. и было возобновлено лишь в феврале 1938 г.
Закон о полномочиях в решении жилищных проблем 1937 г. предусматривал субсидии на федеральном и местном уровнях, предназначенные для сокращения размеров квартирной платы для арендаторов жилищ с низкими доходами, и возлагал на местные власти ответственность за решение вопросов, связанных с созданием жилищ, собственностью на них и управлением ими в качестве части федеральной политики в области жилья.
Первое серьезное изменение было внесено в этот закон в 1938 г. Часть II подверглась коренной переработке в сторону установления более либеральных условий ипотеки на недорогие дома, являющиеся собственностью проживающего в них лица (ссуда на сумму 90% стоимости с погашением до 25 лет).
Гарантиям Казначейства в отношении облигаций ФУЖС был придан постоянный характер. ФУЖС было возвращено право страховать ссуды на улучшение собственности, к-рое с тех пор постоянно сохраняется за ней путем периодических продлений. Частью I были разрешены ссуды на сумму до 2500 дол. (так называемые ссуды третьего класса) на строительство жилищ. Подвергся пересмотру раздел 207, и в него было включено страхование ссуд, выдаваемых на строительство жилищ, предназначенных для извлечения выгоды. В соответствии с этим же разделом создавался Фонд жилищного страхования. Предусматривалось также создание Федеральной нац. ассоциации ипотечного кредита (ФНАИК) в целях покупки и продажи застрахованных ипотек. ФНАИК была основана 10 февраля 1938 г. и действовала в качестве части управления фин. корпорации `Реконструкция` и под ее управлением.
3 июня 1939 г. в закон были внесены два значительных изменения.
1. Впервые было установлено, что проценты (страховая премия) по ссудам, выдаваемым на цели улучшения собственности, не могут превышать 0,75%. Зафиксированная на этом уровне ставка сохранялась до 1954 г., после чего неоднократные сокращения довели ее до уровня 0,5%.
2. Было введено положение о размерах заработной платы, дающее право на пользование жильем в соответствии с разделом 207.
В марте 1941 г. к закону была добавлена новая часть VI `О страховании жилищ в условиях военного времени`, к-рая вскоре стала основополагающим документом для ФУЖС в вопросах, связанных со страхованием ипотек. Было опущено требование `экон. обоснованности` и создан специальный фонд для возмещения потерь.
С тем, чтобы стимулировать строительство наемного жилья для рабочих, занятых на военном производстве, 26 мая 1942 г. к части VI был добавлен раздел 608.
Чрезвычайный закон о жилье для ветеранов, принятый в 1946г., продлил право ФУЖС страховать ипотечные закладные, подпадающие под действие части VI Закона о жилищном строительстве, и внес в этот закон некоторые изменения. Формулировка `необходимая текущая стоимость` была заменена на `оценочную сумму замещения` в качестве базисной при определении размеров ипотеки, подлежащей страхованию.
Ввиду чрезвычайного положения, сложившегося в жилищном секторе, в 1946 г. были разрешены исключения из правил, действовавших в отношении сооружения многосемейных домов при условии достаточной обоснованности проекта и разумных размерах будущей арендной платы. Сроки погашения ипотеки по разделу 608 закона были продлены на 5 и более лет за счет сокращения амортизационных взносов. Снижались требования к размерам оборотного капитала и упрощались формальные процедуры, связанные со страхованием.
В 1947 г. была возобновлена выдача ссуд третьего класса в соответствии с частью I закона, прекращенных на время войны. Конгресс поручил ФУЖС страхование краткосрочных ссуд жилищно-строительным фирмам, и это положение действовало в течение 7 последующих лет.
Закон о жилье 1948 г. предусматривал следующее. Во-первых, в часть VI закона был включен раздел 611, имевший целью поощрить применение экономичных и более современных методов строительства, переход к ведению работ на крупных строительных площадках (этот раздел перестал действовать в 1953 г.). Во-вторых, в раздел 203 было включено разрешение залога на сумму до 95% стоимости собственности с погашением в течение 30 лет для дешевых жилищ, а в раздел 207 - на сумму до 90% стоимости и 40-летний срок погашения для дешевых и кооперативных проектов. Были внесены и др. изменения с общей целью улучшить обеспечение жильем семей с ограниченными доходами. В закон была внесена новая часть VII, поручавшая ФУЖС страхование доходов от наемных квартир, предназначенных для семей с низкими доходами, в тех случаях, где отсутствовала ипотека (ни один договор о таком страховании, однако, не был заключен). Право ФУЖС принимать на себя обязательства в связи с новыми строительными проектами в соответствии с разделом 603 части VI прекратилось 30 апреля 1948 г.
8 августа 1949 г. закон был дополнен частью VIII, в соответствии с к-рой ФУЖС поручалось страхование закладных на жилища, арендуемые военнослужащими по представлении министра обороны. Законом о жилье 1949 г. были одобрены гос. жилищная программа, отдельная программа о сносе ветхих домов. Часть I этого закона предусматривала осуществление плана развития городов,
к-рый потом перерос в программу `обновления городов`. Этот закон был первым актом, принятым по жилищной проблеме, где ставилась цель - обеспечение каждой амер. семьи достойным жильем и надлежащими условиями проживания.
Закон о жилье от 29 апреля 1950 г. внес некоторые поправки в предыдущий закон с целью поощрить сооружение домов для семей со средним достатком. Были внесены раздел 8, поручающий ФУЖС осуществлять страхование дешевых жилищ, расположенных на отдаленных окраинах, а также раздел 213 о страховании закладных на кооперативные жилища.
После введения 19 июля 1950 г. ограничений на кредитную деятельность ФУЖС, связанных с началом Корейской войны, Совет управляющих ФРС 12 октября 1950 г. принял Правило Х. В соответствие с этим правилом были приведены действовавшие в ФУЖС нормы страхования закладных. Ограничивались процентные соотношения `ссуда - стоимость` и `ссуда - цена`, сокращались сроки погашения ссуд свыше 2500 дол. Страхуемые ФУЖС ссуды на улучшение собственности на сумму до 2500 дол. подпадали под положения Правила W Совета управляющих ФРС, касающиеся потребительского кредита.
Принятый в 1951 г. Закон о жилищном строительстве и коммунальных услугах в условиях военного времени добавил часть IX к первоначальному закону, предусмотрев страхование закладных по программам жилищного строительства в районах, имеющих особое оборонное значение.
Ограничения кредита смягчались в течение 1952 г. и были окончательно сняты 21 апреля 1953 г. В конце 1952 г. перестали действовать и ограничения в отношении использования определенных строительных материалов.
Закон о жилье 1954 г. содержал более либеральные условия финансирования жилищного строительства при установлении особых льгот в отношении военнослужащих. Была одобрена новая программа страхования закладных в увязке с реконструкцией городов. Отменялась часть VI Закона о жилищном строительстве, и продлевалась лицензия ФНАИК. Ей выделялись специальные фонды для выкупа закладных и участия в программе развития городов по планам строительства дешевых жилищ в соответствии с разделом 220.
Местным органам управления поручалось разработать практические планы развития городских общин с тем, чтобы они подпадали под действие программ жилищного строительства, реконструкции городов и программ, осуществляемых на основании положений раздела 221(d)(3).
Закон Кэйпхарта 1955 г. предусматривал изменения тех положений, к-рые были связаны с жилищным строительством для нужд вооруженных сил.
Закон о жилье 1956 г. содержал специальные положения об обеспечении жильем престарелых.
В 1957 и 1958 гг. снижались размеры первоначальных платежей при залоге жилищ. В 1957 г. были внесены изменения в правила ФУЖС, что впервые позволило кредиторам по закладной пускать в широкую продажу ценные бумаги, обеспеченные застрахованными закладными. Новая программа, начатая в 1957 г., была успешной в том смысле, что позволила распространить услуги ФУЖС на отдаленные районы страны и в конце концов сделала их общедоступными.
С принятием Закона о жилье 1959 г. жилищное строительство начало субсидироваться, исходя из уровня процентных ставок ниже рыночных, что, в частности, распространялось на сооружаемые в соответствии с разделом 202 жилища для сдачи в аренду престарелым и инвалидам. Снималось прежнее ограничение, требовавшее гос. контроля над подобными программами, и разрешалось частным лицам выступать их спонсорами на некоммерческих условиях.
В 1961 г. в закон был внесен раздел 221(d)(3), разрешавший ФУЖС страховать долгосрочные ссуды по процентным ставкам ниже рыночных для строительства многосемейных домов с последующей сдачей в аренду. Тем самым ФУЖС включалась в субсидирование мер по обеспечению жильем семей с умеренными доходами. ФНАИК выступила в качестве финансирующей стороны, субсидируя займы, выдаваемые частными ссудными учреждениями, путем покрытия разницы между рыночной процентной ставкой и средней ставкой процента, выплачиваемой по текущему федеральному долгу. Эта субсидия распространялась только на кооперативы, некоммерческие объединения и ассоциации с ограниченными дивидендами. В связи с тем, что к 1965 г. ставки по федеральному долгу поднялись до 4%, Закон о жилье, принятый в том же году, ограничил уровень процентных ставок ниже рыночных тремя процентами. Этот же закон был отмечен новым подходом к прямому субсидированию квартирной платы. Этот подход нашел свое отражение в осуществляемой под руководством ФУЖС программы компенсирования квартирной платы, в соответствии с к-рой ФУЖС вносило плату за определенную категорию жильцов, проживающих в домах, к-рые построены кооперативными организациями, фирмами с ограниченными дивидендами или некоммерческими объединениями и застрахованы исходя из процентных ставок ниже рыночных в соответствии с положениями раздела 221(d)(3) и в меньшей степени др. программ.
Закон 1968 г., нашедший свое развитие и модификацию в законах о жилищном строительстве и развитии городов, принятых 1969 и 1970 гг., вылился в целый ряд правительственных программ и явился подтверждением тех целей, к-рые ставило перед собой правительство в жилищном вопросе. Раздел 1601 Закона 1968 г. конкретизировал одну из этих целей следующим образом: `Конгресс находит, что темпы жилищного строительства в стране наращиваются недостаточно для того, чтобы добиться решения нац. задач в жилищном вопросе, поставленных в Законе 1949 г., а именно: `возможно скорее обеспечить каждую амер. семью достойным жилищем и надлежащими условиями проживания`. Конгресс подтверждает эту задачу и указывает, что она может быть в основном решена в течение следующего десятилетия путем сооружения или переоборудования 26 млн жилищ, включая 6 млн для семей с низкими и умеренными доходами`.
Закон 1968 г. включал осуществление следующих конкретных программ:
1. Раздел 235 предусматривал страхование закладных, выданных частным ссудодателям семьям с низкими доходами по рыночным процентным ставкам с первоначальным взносом всего 200 дол. Это положение распространялось на новые или существенно перестроенные жилища, включая дома, занимаемые одной или двумя семьями, совладения, кооперативные квартиры, на к-рые распространяется верхний предел закладной суммы. ФУЖС принимало на себя обязанность ежемесячно выплачивать от имени владельца жилища кредитору сумму, составляющую разницу между 20% семейного дохода и размерами месячного платежа по закладной, включающего выплаты по основной сумме, процентов, налогов, страховки и страховой премии по закладной. Размеры субсидии не могли превышать разницу между рыночной процентной ставкой и суммой, составляющей 1%.
2. Раздел 235(j) имел своей целью помощь семьям с низкими доходами в приобретении стандартных существующих или заново перестроенных жилищ у гос-ва или некоммерческих организаций. Закладные на все виды жилья в связи с этим проектом подлежали страхованию на основании раздела 235(j)(1). В период переоборудования домов некоммерческие спонсоры должны были выплачивать проценты по взятым займам по рыночным ставкам, но после принятия здания представителями Министерства жилищного строительства и городского развития они получали скидку, сокращавшую ставку до 1%. После того как жилье продавалось частным владельцам, определенные категории из них получали право на страхование индивидуальных закладных, и ФУЖС вносило за них часть платежей бывшему домовладельцу. Это положение распространялось только на некоммерческих спонсоров.
3. Раздел 236 предусматривал выплату субсидий ипотечным кредиторам с целью снижения размеров арендной платы и стоимости кредита для арендаторов наемных и владельцев кооперативных жилищ. Выплаты каждого арендатора или владельца кооперативного жилья могли достигать 25% месячного дохода. Субсидии позволяли сократить платежи по закладным до суммы, к-рую пришлось бы выплачивать по закладной со ставкой в 1%. Раздел 236 вносил изменения в раздел 221(d)(3) программы `Процентные ставки ниже рыночных` и, вероятно, должен был заменить его.
Следует отметить также др. нововведения, содержавшиеся в законе 1968 г., в т. ч. раздел 103(a), предусматривавший внесение в Закон о жилищном строительстве раздела 223(e), разрешавшего ФУЖС смягчить требования к страхованию закладных на жилища семей с низкими и умеренными доходами в старых и приходящих в упадок городских районах. Раздел 102(а) предусматривал внесение в тот же закон раздела 237, позволявшего ФУЖС снизить требования к получателям кредита на приобретение жилищ, предназначенных для лиц с низкими и умеренными доходами. Была создана Нац. корпорация жилищного партнерства, имевшая федеральную лицензию и финансировавшаяся из частных источников. Ее цель заключалась в том, чтобы привлечь частных инвесторов к строительству жилья для указанных выше категорий лиц. Ряд положений нового закона затрагивали субсидирование дешевого гос. жилья, новых форм возрождения городов (программа развития микрорайонов) с увеличением субсидий, выделяемых для восстановления пришедших в упадок районов и осуществления проектов в рамках программ `образцовых городов`. Предусматривалась также сдача в аренду по номинальным ценам участков земли в возрождаемых городских районах для жилищной застройки в соответствии с программой обеспечения жильем семей с низкими и умеренными доходами. Указывалось, что именно для этих семей должно предназначаться большинство жилья в тех возрождаемых районах, к-рые отводились под преимущественно жилищную застройку. При этом для семей или одиноких лиц с низкими доходами должно было выделяться не менее 20% жилья.
В дополнение к этому Ассоциация ипотечного кредита была разделена на две самостоятельные - новую ФЕДЕРАЛЬНУЮ НАЦИОНАЛЬНУЮ АССОЦИАЦИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ФНАИК), частную корпорацию, действующую при спонсорстве со стороны правительства и имеющую своей единственной задачей покупку и продажу закладных, застрахованных ФУЖС и гарантированных Администрацией по делам ветеранов, и новую же ГОСУДАРСТВЕННУЮ НАЦИОНАЛЬНУЮ АССОЦИАЦИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ГНАИК), выступающую в качестве гос. учреждения и выполняющую конкретные функции в связи с жилищными программами, осуществляемыми с федеральной помощью.
К ведению ГНАИК относились программы, выполнявшиеся Министерством жилищного строительства и городского развития. Ее задача заключалась в том, чтобы сделать ипотечный кредит доступным и стабилизировать финансирование отдельных видов ипотечных ссуд. При выполнении этих задач ГНАИК могла принимать на себя функции управления и ликвидации, роль гаранта ценных бумаг, обеспеченных закладными, и управление по доверенности в отношении сертификатов участия, обеспеченных ссудными обязательствами различных учреждений.
Закон 1983 г. О помощи по разделам 235 и 236. На 1983 г. не планировалось никаких новых мероприятий в рамках программы по разделу 235, предусматривавшей субсидирование приобретения в собственность жилья семьями с низкими доходами.
Закон 1968 г. о жилищном строительстве и развитии городов с последующими поправками утвердил программу содействия строительству наемного жилья в соответствии с разделом 236, предусматривавшую субсидирование ежемесячных платежей, к-рые должен был вносить квартиросъемщик или владелец кооперативной квартиры, что вело к снижению платы для лиц с низкими доходами.
Предусматривалось также `субсидирование неблагополучных проектов`, предполагавшее выплаты владельцам жилья в многосемейных домах определенных категорий, застрахованных или ранее страховавшихся в соответствии с Нац. законом о жилищном строительстве с поправками, внесенными в него в 1978 г. (поправки по вопросам жилищного строительства и развития общин). Эти субсидии были призваны уберечь Фонд ФУЖС от ущерба, могущего быть вызванным отсутствием фин. обеспечения этих проектов и сохранить сами эти проекты как важный источник жилья для квартиросъемщиков с низкими и умеренными доходами.
Было предусмотрено финансирование необходимых видов ремонта для устранения разрушений, возникших в связи с перерывами в уходе за зданиями. На 1983 г. не запрашивалось отдельных сумм, однако предполагалось, что переходящий остаток, составлявший 8 млн дол., вместе с примерно 24 млн, к-рые ожидались от Фонда помощи арендному жилищному строительству, составят сумму в 32 млн, к-рая будет распределена между 98 проектами.
Бюджет на 1983 г. внес существенные изменения в основную программу, осуществлявшуюся в соответствии с разделом 8, т. е. субсидирование оплаты жилья. Эта программа была принята на основании Закона о жилищном строительстве и развитии общин 1974 г. и предполагала помощь частным домовладельцам и гос. жилищным ведомствам, направленную на обеспечение жильем семей с низким уровнем заработка по тем ценам, к-рые они могут себе позволить. Изменения затронули также раздел 202 Закона о жилищном строительстве, касавшийся выдачи ссуд на строительство жилья для престарелых и внесенный в Закон о жилье 1959 г. Бюджет прекращал финансирование всех новых строек и восстановление старых зданий, за исключением 10000 единиц, сооружавшихся за счет средств по программе раздела 202. Все остальные силы и средства в 1983 г. направлялись на поддержание имеющегося жилого фонда при `переходе к использованию более экономичного механизма субсидирования`. Этот механизм был основан на выдаче определенным категориям семей с низкими доходами жилищных сертификатов, к-рые позволяли бы им найти себе достойное жилище на частном рынке. При этом субсидировалась бы разница между установленной для каждого рынка величиной квартирной платы и определенным процентом семейного дохода, и это давало бы квартиросъемщикам большую свободу в решении вопроса о том, какую часть своих средств они готовы затратить на обретение стандартного жилья. Кроме того, ожидалось, что введение сертификатов и снижение затрат на субсидии позволят упростить административные процедуры, связанные с осуществлением программы.
Резюме. Было время, когда ФУЖС упрекали в том, что оно будто бы содействует перемещению населения из центров городов на окраины, предлагая дома на одну семью. Однако с 1961 г. ФУЖС на законном основании было поручено выполнение широкого круга субсидируемых программ строительства городского жилья по низким и умеренным ценам. Число и формы гос. жилищных программ также значительно расширились со времени Закона о жилье 1937 г. К сожалению, нажим с целью получения немедленных результатов в сочетании со слабым контролем и недостаточным руководством в начале 70-х гг. привели к нарушениям и злоупотреблениям в вопросах, связанных с привлечением частного предпринимательства к выполнению жилищных программ. С признанием `банкротства идеи субсидированного жилищного строительства` зародился новый подход к способам предоставления нуждающимся семьям средств для приобретения удовлетворительного жилища. Этот подход заключался в субсидировании спроса со стороны самих семей вместо создания программ, субсидирующих сторону, предлагающую жилье.
Начало
|
|
